Avvocati Esperti di Diritto Immobiliare
Bergamo Legal Società tra Avvocati s.r.l.
Bergamo - Brescia - Milano
Matteo Bertocchi
Daiana Chiappa
Michela Belotti
Assistenza Legale - Diritto Immobiliare
Il c.d. diritto immobiliare è una branca trasversale del diritto che disciplina i rapporti che riguardano la proprietà immobiliare, gli altri diritti reali su beni immobili (usufrutto, servitù, ecc…) ed i contratti relativi a terreni e fabbricati.
Questo complesso di norme include una vasta gamma di diversi ambiti giuridici. Ad esempio, un immobile può avere destinazione residenziale o commerciale; può essere di proprietà di una persona ma utilizzato da un’altra in forza di diverse tipologie di contratto (comodato, locazione, ecc…) o per ragioni differenti (nuda proprietò e usufrutto). Gli immobili possono essere venduti e comprati oppure donati o conferiti in società. Infine vi sono anche le normative locali sulla disciplina del territorio da considerare e tutto il complesso normativo tributario sui beni immobili ed il sistema catastale.
L’assistenza legale nel corso delle transazioni immobiliare può essere utile nel momento in cui si rende necessaria una particolare contrattazione nell’ambito della compravendita (ad esempio quando la stessa avviene per la finalità di dividere un immobile in comunione) o allorquando vi sono specifiche controversie che si tenta di risolvere con un’operazione immobiliare o anche solo per la revisione di un preliminare di compravendita (si pensi all’ipotesi di cosa futura – bene in costruzione – o cosa altrui).
La pratica del diritto immobiliare riguarda quindi una variegata serie di questioni correlate, quali ad esempio:
Appalti per la costruzioni di immobili
Compravendita immobiliare e preliminare
Comunione
Condominio
Leasing
Diritti e doveri derivanti dalla proprietà;
Diritto di servitù
Diritto di superficie
Divisione immobiliare
Locazione, Comodato, Affitto
Sfratto per morosità
Mutuo
Permuta
Possesso
Usucapione
Usufrutto
Vizi e difetti degli immobili
Inadempimento del preliminare di compravendita
Condominio
Svolgiamo la nostra attività al servizio prevalente dei condomini per l’assistenza nelle liti condominiali dovute alla violazione del regolamento o alla lesione dei propri diritti.
In tali ambiti i servizi offerti dallo Studio sono:
Redazione ed invio di diffide per ottenere la cessazione delle molestie o della turbativa da parte di altro condomino o vicino;
Assistenza nelle cause innanzi all’Autorità Giudiziaria per ottenere la tutela dei diritti del cliente ed il risarcimento del danno;
Redazione ed invio di diffide;
Gestione diretta di ogni trattativa con il condomino, il vicino o inquilino;
Valutazione circa l’opportunità di intraprendere un giudizio per ottenere la cessazione della turbativa contraria al regolamento;
Assistenza nel corso di ogni giudizio atto ad accertare l’illiceità della condotta di un condomino e condannarlo al risarcimento;
Assistenza negli eventuali giudizi d’appello o di esecuzione;
Assistenza nei giudizi di impugnazione delle delibere dell’assemblea di condominio.
Locazione, Comodato, Affitto
Svolgiamo la nostra attività al servizio di:
proprietari di immobili che vogliano concedere in locazione (abitativa o commerciale) o comodato una delle proprie unità immobiliari (appartamenti, box, capannoni, negozi, uffici, ecc…) o che abbiano difficoltà a vedersi corrisposti i canoni, o ad allontanare un conduttore moroso o altrimenti inadempiente alle proprie obbligazioni contrattuali (manutenzione, accesso, ecc…).
conduttori di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale, per la redazione o revisione dei contratti di locazione e l’assistenza nelle problematiche da essi derivanti (inadempimenti del proprietario).
In tali ambiti i servizi offerti dallo Studio sono:
Assistenza nella redazione dei contratti di locazione, comodato, affitto.
Gestione delle trattative con la controparte.
Assistenza nei giudizi intrapresi per la tutela dei propri diritti ingiustamente lesi dalla controparte.
Redazione ed invio di diffide per ottenere il pagamento dei canoni, il rilascio dell’immobile o l’adempimento alle obbligazioni contrattuali.
Valutazione circa l’opportunità di intraprendere il giudizio per lo sfratto.
Assistenza nel processo per la CONVALIDA DELLO SFRATTO.
Redazione di ricorso per decreto ingiuntivo e di atto di precetto per il pagamento dei canoni a seguito di convalida dello sfratto.
Redazione di atto di precetto per il rilascio dell’immobile ed assistenza nella procedura di esecuzione.
Assistenza nel corso di ogni giudizio con le forme del rito locatizio.
Assistenza negli eventuali giudizi d’appello o di esecuzione.
Sfratto per Morosità
Quando il conduttore non paga regolarmente il canone, è possibile chiedere al Tribunale la convalida dello sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile ed il pagamento delle spese e canoni insoluti.
L’assistenza nel procedimento per lo sfratto per morosità si articola come segue:
redazione e notifica di atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida;
iscrizione della causa al ruolo;
partecipazione alle udienze innanzi al Giudice;
eventuale richiesta di decreto ingiuntivo;
redazione e notifica atto di precetto per il rilascio e/o il pagamento;
assistenza nel processo d’esecuzione dello sfratto;
eventuale assistenza nel recupero del credito.
L’esito dell’udienza chiamata per la convalida dello sfratto dipende principalmente dal comportamento del conduttore.
Questi può presentarsi o meno. Se non si presenta, il Giudice, ove venga resa dichiarazione circa il persistere della morosità convalida lo sfratto. Se si presenta può saldare “banco iudicis” la morosità oppure chiedere il c.d. termine di grazia (solitamente circa 90 giorni) per provvedere al pagamento.
Se, invece, non salda la morosità ma si oppone allo sfratto, il Giudice ne valuterà le motivazioni.
Se non appaiono fondate, il Tribunale convaliderà lo sfratto, disponendo la prosecuzione del processo per una valutazione più approfondita dei motivi di opposizione.
L’ordinanza di convalida dello sfratto conterrà il termine a partire dal quale si potrà eseguire il provvedimento.
Unitamente alla convalida il Giudice può emettere decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti ed a scadere nonché di tutte le spese accessorie e di lite.
Ottenuta la convalida e decorso il termine, sarà necessario:
notificare il provvedimento al conduttore unitamente ad atto di precetto per il rilascio.
chiedere all’Ufficiale Giudiziario di procedere all’esecuzione dello sfratto.
Vizi e difetti degli immobili
Relativamente ai vizi e difetti degli immobili acquistati direttamente dal costruttore, la disciplina che è necessario esaminare è duplice: potrebbero trovare applicazione, difatti, tanto le norme in materia di compravendita quanto quelle in materia di appalto.
In materia di vendita l’art. 1490 del Codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
In presenza dei predetti vizi il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo; inoltre il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.
Tuttavia vige, per il compratore l’onere di denuncia dei vizi nel termine di 8 giorni dalla scoperta, che condiziona sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 c.c., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 c.c.
Il compratore, infatti, decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.
In materia di appalto, l’articolo di riferimento è invece il 1669 c.c., che prevede che il costruttore sia responsabile nei confronti del committente per i vizi manifestatisi nel corso di dieci anni dal compimento dell’opera, purché sia fatta la denunzia dei vizi entro un anno dalla scoperta.
Anche in questo caso l’azione si prescrive in un anno.
Qualunque sia la normativa applicabile, a dispetto delle differenze dei termini e delle azioni esperibili, il venditore/appaltatore è responsabile per i vizi dell’immobile; è quindi possibile agire nei confronti del venditore per ottenere il risarcimento dei danni.
Inadempimento del preliminare di compravendita
Il contratto preliminare è un contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare, in futuro, un contratto definitivo.
Il preliminare si utilizza prevalentemente in ambito immobiliare per pattuire le condizioni della vendita e, dato il valore degli immobili, garantire la serietà delle intenzioni delle parti.
Spesso il preliminare prevede il versamento di una caparra (art. 1385 c.c.), la cui funzione è quella di tutela preventiva del credito e di rafforzamento del contratto.
Nel momento in cui è inadempiente chi versa la caparra, l’altra parte recedere dal contratto e trattenerla.
Quando, invece, è inadempiente la parte che la riceve, l’altra può recedere dal contratto e esigere il doppio della caparra.
Se, invece, la parte non inadempiente ha interesse a richiedere la risoluzione del contratto, potrà chiedere il risaricimento del danno patito.
Se, infine, la parte non inadempiente preferisce richiedere l’esecuzione del contratto, la Legge le mette a disposizione uno strumento particolare che è l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.).
Tale norma prevede che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso“.
Nel caso di preliminare di compravendita, la sentenza disporrà il trasferimento della proprietà dell’immobile oggetto del contratto preliminare.
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